無擔保債務理論上限＝平均月收入×22－目前無擔保債務餘額

依金管會規範，借款人在全體金融機構的無擔保債務歸戶總餘額，包括信用卡、現金卡及信用貸款，除以平均月收入後，不宜超過22倍。

請特別注意：DBR 22倍計算的是「債務餘額」，不是每個月要繳多少錢。

例如平均月收入5萬元，目前已有信用卡分期、循環信用或其他無擔保貸款餘額共10萬元：

50,000元×22－100,000元＝100萬元

這代表依DBR規範計算，剩餘的無擔保債務理論空間約為100萬元。

但是，100萬元只是規範上的理論天花板，不代表銀行一定會核准100萬元。

銀行仍會評估申請人的信用狀況、任職與收入穩定性、現有負債、每月收支、近期申貸情形及內部授信政策。

房貸也適用DBR 22倍嗎？

DBR 22倍主要規範的是無擔保債務。

一般以房屋作為擔保的房貸，並不是直接用「月薪×22」計算額度。房貸更重視每月還款能力、房屋鑑價、可貸成數、借款人信用與銀行的授信政策。

不過，房貸即使通常不直接放進DBR 22倍公式，仍然會影響銀行對你整體負債與現金流的判斷。

假設你每月已經要繳3萬元房貸，又申請一筆高額信貸，銀行不會假裝那3萬元只是你每個月固定做公益。

月薪只是起點，銀行還會看這5件事

一、收入能不能被銀行認列

你認為自己每月收入8萬元，不代表銀行一定完整認列8萬元。

固定薪轉、所得資料、扣繳憑單及持續性的入帳紀錄，通常較容易證明還款能力。獎金、佣金、接案或現金收入並非一定不能計算，但銀行可能依收入的穩定性、持續時間與證明文件打折認列。

所以申貸時不要只說：「我真的賺很多，相信我。」

在銀行眼中，完整文件通常比誠懇的眼神更有力量。

二、目前負債有多少

車貸、學貸、信貸、信用卡分期、循環信用及其他固定月付，都可能壓縮新的貸款空間。

月薪高但負債也高，就像浴缸水龍頭開得很大，排水孔也全部打開，最後水位仍然非常感人。

在申請新貸款前，可以先整理：

• 每筆貸款的剩餘本金
• 每月應繳金額
• 剩餘期數
• 是否有信用卡循環或預借現金
• 是否曾發生遲繳

三、信用紀錄是否正常

聯徵中心指出，個人信用評分會參考繳款行為、負債程度及其他信用資料。正常還款、控制負債，並持續維持一段時間，有助於信用評分逐步提升。

另外，金融機構因新貸款申請而查詢聯徵的次數，也可能被納入信用評分模型。

但為避免消費者在短期比價時受到過度影響，聯徵中心將最近一年內、每30天的新業務查詢視為同一筆信用需求。

這不代表可以在30天內閉著眼睛送20家，而是提醒大家：貸款可以比較，但最好先了解自身條件，再集中規劃申請。

四、房屋鑑價與貸款成數

房貸不是只看買賣契約上的成交價。

假設你用1,000萬元買房，但銀行鑑價只有900萬元，銀行可能會以鑑價及內部授信政策計算可貸額度，自備款就可能比原本預期更多。

此外，若屬於第二戶以上、高價住宅或法人購屋，還要考慮中央銀行的選擇性信用管制。

自2026年3月20日起，全國自然人第二戶購屋貸款成數上限由五成調升為六成，但仍不得有寬限期；第三戶以上購屋貸款維持最高三成，且不得有寬限期。

不要拿首購試算結果直接套用第三戶。

這就像拿機車駕照去開遊覽車，方向盤雖然都會轉，規則完全不一樣。

五、利率與貸款年限

利率越高，在相同月繳金額下，能借到的本金就越少。

貸款年限越長，通常可以降低每月月付，但總利息支出也可能增加。

中央銀行公布，2026年5月五大銀行新承做各類放款的加權平均利率為2.208%。不過，這是各類新承做放款的加權平均，不是每一位申請人的房貸報價，也不代表所有人都能取得相同利率。

本文使用年利率2.5%，只是為了提供統一且相對保守的試算基準。實際申貸時，仍應比較銀行提供的貸款利率、總費用年百分率、開辦費、綁約條件及提前清償違約金。

想提高房貸或信貸額度，先做這4件事

1. 優先整理高利率與零散負債

1. 負債帳戶太多，不只每月支出較難管理，也可能讓整體財務狀況看起來比較複雜。

   就像電腦同時開了38個瀏覽器分頁，雖然每一頁都還能動，但風扇已經開始懷疑人生。

   可先盤點是否有高利率循環信用、小額信貸或不必要的分期，評估是否能提前清償或整合，但仍要注意提前清償違約金與總成本。

2. 維持正常繳款

避免信用卡循環、遲繳、預借現金及貸款逾期。

信用不是申貸前一天才開始保養，它比較像牙齒。平常完全不管，到了面談前一天狂刷，通常已經來不及。

3. 整理完整收入證明

固定薪轉、扣繳憑單、所得清單、獎金紀錄、報稅資料或其他穩定收入證明越完整，銀行越容易理解你的實際還款能力。

收入高是一件事，能不能清楚證明又是另一件事。

4. 不要毫無策略地連續送件

貸款可以比較，但不建議在不了解自身條件的情況下，到處同時申請。

申請前應先盤點收入、負債、信用紀錄與資金需求，再選擇較符合條件的金融機構與方案。

否則貸款額度還沒核准，聯徵查詢紀錄可能先排成一條隊伍。

常見問題FAQ

月薪4萬元，房貸大約可以貸多少？

依照本文設定的30年期、年利率2.5%，並將房貸月繳控制在收入三分之一以內試算，大約可支撐337萬元房貸。

若準備30%自備款，可看的房屋總價約為482萬元。

實際額度仍要扣除目前的其他貸款月付，並考慮房屋鑑價、信用條件與銀行審核結果。

月薪5萬元，信貸最高就是110萬元嗎？

不是。

110萬元是沒有其他無擔保債務時，依DBR 22倍計算出的理論天花板，不是銀行保證核准的額度。

銀行可能只核准其中一部分，也可能因信用、收入穩定性或整體負債條件不符而婉拒。

夫妻收入可以一起算房貸嗎？

若銀行同意以共同借款人、保證人或家庭收入方式評估，兩人的穩定收入可能有助於提升還款能力。

但銀行也可能同時檢視兩人的負債與信用狀況，不是只把薪水加起來，負債就會自動進入隱形模式。

有寬限期，就能買更貴的房子嗎？

不建議這樣判斷。

寬限期只是延後償還本金，不會讓本金消失。申請人應以寬限期結束後的完整本金加利息月付金，確認自己是否仍然負擔得起。

房貸年限拉到40年，一定比較划算嗎？

不一定。

年限拉長通常能降低每月月付，但可能增加總利息支出，也不代表銀行一定核准40年。仍需依申請人年齡、房屋條件、收入及銀行方案評估。

先用月薪畫出範圍，再讓銀行做最後審核

用月薪逆推貸款上限，最重要的不是算出一個令人興奮的最大值，而是找到「繳完貸款，仍然可以正常生活」的範圍。

房貸可以先抓每月本金加利息不超過家庭收入三分之一，再扣掉原有貸款月付，依利率與年限反推可承擔的本金。

信貸則可以用平均月收入乘以22，再扣除目前的無擔保債務餘額，了解DBR(負債比率)的理論空間。

最後再把信用紀錄、工作與收入穩定性、房屋鑑價、貸款成數及銀行政策放進來，才會比較接近真實的核貸結果。

買房是人生計畫，不是膽量測驗；信貸是資金工具，也不是薪水的隱藏版年終獎金。

算得清楚、借得合理、還得輕鬆，才是真正適合自己的貸款方案。

想了解自己的收入、負債與信用條件，大約適合多少房貸或信貸額度，可由同心理財顧問公司協助進行初步條件評估與方案比較。

先看懂再申請，避免沒有規劃就重複送件，也避免貸款額度還沒出來，焦慮先核准。